Arrondering – därför påverkar fastighetens form och skiften värdet

Två skogsfastigheter kan ha samma areal, virkesförråd och bonitet men ändå vara olika mycket värda. En viktig förklaring är arronderingen – hur marken är formad, hur många skiften den består av och hur skiftena ligger i förhållande till varandra.

En sammanhängande och lättillgänglig skogsfastighet är ofta enklare och billigare att bruka än en fastighet uppdelad på flera smala eller utspridda skiften. Arronderingen kan även påverka jakt, vägbehov, drivningskostnader och köparnas intresse. Därför behöver den vägas in när en skogsfastighet värderas.

Vad betyder arrondering?

Arrondering beskriver hur en fastighets markområden är utformade och geografiskt placerade. En fastighet med god arrondering består vanligen av ett eller ett fåtal sammanhängande skiften med en praktisk form. En fastighet med sämre arrondering kan bestå av många mindre skiften som ligger långt från varandra eller är smala, oregelbundna och svåra att nå.

Begreppet handlar alltså inte om hur många hektar fastigheten omfattar, utan om hur användbara hektaren är i praktiken.

För att bedöma arronderingen behöver man bland annat titta på:

• antalet skiften,
• skiftenas storlek och form,
• avståndet mellan skiftena,
• tillgången till väg,
• terräng och naturliga hinder,
• fastighetsgränsernas utformning,
• möjligheten att bedriva rationellt skogsbruk och jakt.

Varför är sammanhängande mark ofta mer värdefull?

Sammanhängande mark förenklar planering, tillsyn och praktiskt skogsarbete. Det blir lättare att ta sig mellan olika bestånd, samordna åtgärder och genomföra större avverkningar utan onödiga förflyttningar.

En fastighet i ett samlat område är dessutom ofta mer överskådlig för ägaren. Det kan underlätta inventering, gränskontroll, skogsvård, jakt och uppföljning av skador.

Det betyder inte att en fastighet med flera skiften alltid har ett lägre värde. Välbelägna skiften med bra vägar och produktiv skog kan fortfarande vara attraktiva. Men allt annat lika brukar en samlad och praktiskt utformad fastighet vara mer lättbrukad och därmed intressant för fler köpare.

Så påverkar arronderingen skogsbrukets kostnader

Arronderingen påverkar flera delar av skogsbrukets ekonomi. Om skiftena är små eller utspridda kan kostnaden per åtgärdad hektar bli högre.

Fler flyttar av maskiner

Skogsmaskiner behöver transporteras mellan avverkningar och skogsvårdsobjekt. Om arbetet är fördelat på många små skiften kan maskinflyttarna bli fler i förhållande till den volym som avverkas. Det kan göra gallring, slutavverkning, markberedning och andra åtgärder mindre rationella.

Längre terrängtransport

Avståndet från beståndet till en väg eller avläggsplats påverkar kostnaden för att transportera ut virket. Ett skifte med god väganslutning kan därför vara mer ekonomiskt att bruka än ett skifte där virket måste köras långt i terrängen.

Svårare planering

Smala och oregelbundna skiften kan göra det svårare att planera basvägar, avlägg och maskinernas körstråk. Hänsyn till grannar och fastighetsgränser kan också bli mer omfattande.

Mindre åtgärdsvolymer

Små bestånd eller skiften kan ge ett sämre förhandlingsläge eftersom den totala virkesvolymen i en enskild åtgärd blir begränsad. Det behöver inte alltid påverka nettot, men det är en faktor som bör undersökas i den ekonomiska bedömningen.

Vägar och åtkomst kan vara viktigare än formen

Fastighetens form säger inte allt. Ett avlångt skifte med egen skogsbilväg kan vara enklare att bruka än ett mer kompakt område som saknar fungerande åtkomst.

Vid värderingen bör man därför kontrollera:

• om det finns skogsbilvägar fram till eller genom skiftena,
• vägarnas standard och bärighet,
• vem som äger och underhåller vägarna,
• om fastigheten har nödvändiga servitut eller andra rättigheter,
• om det finns lämpliga avläggsplatser,
• om vattendrag, järnvägar, större vägar eller brant terräng försvårar åtkomsten.

Ett skifte som ser lättillgängligt ut på kartan kan i praktiken vara beroende av en väg över grannens mark. Köparen bör därför kontrollera att rätten att använda vägen verkligen finns och vilka kostnader eller skyldigheter som följer med den.

Hur påverkas jakten?

Arronderingen kan även ha betydelse för jaktvärdet. Ett större sammanhängande område ger ofta bättre möjligheter att planera pass, eftersök och viltvård. Det kan också vara enklare att bedriva jakt med färre gränser mot andra jakträttshavare.

Små skiften behöver däremot inte sakna jaktvärde. Om de ingår i ett fungerande jaktlag, viltvårdsområde eller älgskötselområde kan jakten fortfarande vara attraktiv. Skiftenas läge och samarbetet med angränsande markägare är då ofta viktigare än fastighetens totala areal.

Läs gärna mer om hur jaktvärdet påverkar priset på en skogsfastighet.

Arronderingens betydelse för marknadsvärdet

Arrondering är en av flera faktorer som påverkar marknadsvärdet. Virkesförråd, bonitet, skogens ålder, geografiskt läge, vägar, jakt och byggnader behöver också vägas in.

En bra arrondering kan bidra till ett högre värde genom att:

• sänka eller begränsa framtida brukningskostnader,
• göra fastigheten enklare att sköta,
• förbättra möjligheterna till jakt och rekreation,
• öka intresset bland potentiella köpare,
• minska osäkerheten kring åtkomst och praktisk användning.

En sämre arrondering kan på motsvarande sätt motivera en försiktigare värdering. Det finns dock inget generellt avdrag per skifte eller någon procentsats som fungerar för alla fastigheter. Effekten måste bedömas utifrån hur mycket arronderingen faktiskt påverkar användning, kostnader och efterfrågan.

Så bedöms arronderingen vid en värdering

Vid en professionell värdering granskas vanligtvis kartor, skogsbruksplan, fastighetsgränser, vägar och rättigheter. Ofta behöver uppgifterna även kontrolleras på plats.

Värderaren kan jämföra fastigheten med försäljningar av liknande skogsfastigheter i området. Om jämförelseobjekten har mer sammanhängande mark eller bättre vägnät behöver skillnaden vägas in. Det räcker därför inte att enbart jämföra pris per hektar eller pris per kubikmeter skog.

Arronderingen påverkar också avkastningsbedömningen när den medför högre kostnader för framtida åtgärder. Påverkan kan vara begränsad på vissa fastigheter och betydande på andra.

Kontrollera detta före köp

Den som överväger att köpa en skogsfastighet bör undersöka:

1. Hur många skiften består fastigheten av?
2. Hur långt är det mellan skiftena?
3. Är skiftena tillräckligt breda och praktiska att bruka?
4. Finns fungerande väg till samtliga skiften?
5. Finns servitut eller andra rättigheter för nödvändig åtkomst?
6. Vilken standard och bärighet har vägarna?
7. Finns naturliga hinder som vattendrag, branter eller våtmarker?
8. Är gränserna tydligt markerade och kända?
9. Hur påverkar formen möjligheten till avverkning och skogsvård?
10. Ingår skiftena i ett fungerande jaktområde?

Besök gärna samtliga skiften. Digitala kartor och skogsbruksplaner är viktiga underlag, men de visar inte alltid vägarnas verkliga skick, svåra passager eller hur marken kan användas i praktiken.

Kan arronderingen förbättras?

I vissa fall går det att förbättra arronderingen genom köp, försäljning eller byte av mindre markområden med en granne. En fastighetsreglering kan användas för att föra över mark mellan fastigheter, men möjligheten och kostnaden beror på omständigheterna i det enskilda fallet.

En sådan förändring kan skapa mer sammanhängande skiften, bättre åtkomst eller mer praktiska gränser. Samtidigt kan processen innebära kostnader och kräva prövning. En möjlig framtida förbättring bör därför inte värderas som om den redan är genomförd.

Kontakta Lantmäteriet eller en sakkunnig om en tänkt gränsändring är viktig för köpet.

Så kan säljaren tydliggöra fastighetens fördelar

Inför en försäljning bör skiften, vägar och åtkomst beskrivas tydligt. Bra kartmaterial hjälper köparen att förstå hur fastigheten kan brukas.

Lyft särskilt fram:

• sammanhängande markområden,
• egna eller välunderhållna skogsbilvägar,
• korta terrängtransportavstånd,
• fungerande servitut och vägrätter,
• bra avläggsplatser,
• närhet mellan skiften,
• samordningsmöjligheter med angränsande mark.

Om fastigheten har många skiften bör annonsen förklara deras läge och användning i stället för att enbart redovisa antalet. Flera välbelägna och lättillgängliga skiften behöver inte vara en stor nackdel.

Arronderingen måste bedömas som en del av helheten

En skogsfastighets areal berättar hur mycket mark som ingår, men inte hur enkelt marken kan användas. Antalet skiften, deras form, avstånd och tillgänglighet kan påverka både skogsbrukets kostnader och köparnas betalningsvilja.

God arrondering kan därför bidra till ett högre marknadsvärde, medan svårbrukade och utspridda skiften kan dra ned värdet. Hur stor effekten blir måste bedömas lokalt och tillsammans med skogens övriga egenskaper.

Läs vår kompletta guide om värdering av skogsfastigheter för att se hur arrondering, virkesförråd, bonitet, läge och andra faktorer påverkar helheten.

På Skogsfastigheter.se kan du även se aktuella skogsfastigheter till salu.

Vanliga frågor om arrondering

Vad är god arrondering?

God arrondering innebär vanligtvis att marken är samlad i ett eller ett fåtal praktiskt utformade skiften med fungerande väganslutning. Det ska vara enkelt att planera och genomföra skogsbrukets åtgärder.

Är flera skiften alltid negativt?

Nej. Flera skiften kan fungera bra om de ligger nära varandra, har god väganslutning och är tillräckligt stora för rationellt skogsbruk. Den praktiska användbarheten är viktigare än antalet i sig.

Hur mycket minskar dålig arrondering värdet?

Det finns inget generellt avdrag. Påverkan beror på bland annat skiftenas storlek och form, avstånd, vägar, servitut, terräng och lokala marknadsförhållanden. Bedömningen bör göras för den enskilda fastigheten.

Påverkar arronderingen priset per hektar?

Ja, en köpare kan vara beredd att betala mer per hektar för välarronderad och lättillgänglig mark. Men priset påverkas samtidigt av exempelvis virkesförråd, bonitet, läge och jaktmöjligheter.

Kan man ändra en fastighets gränser?

I vissa fall kan mark föras över mellan fastigheter genom fastighetsreglering. Åtgärden prövas utifrån gällande regler och medför normalt kostnader. Möjligheten bör kontrolleras innan den räknas in i fastighetens värde.