Köpa skog med mycket myrmark – hur bedömer du fastigheten?
En skogsfastighet med stor areal kan se prisvärd ut i annonsen. Men om en betydande del består av myrmark behöver du undersöka hur mycket produktiv skogsmark som faktiskt ingår och hur de olika markområdena kan användas.
Myrmark kan bidra med naturupplevelser, landskapsvariation och andra värden. Samtidigt behöver skogens ekonomiska förutsättningar bedömas utifrån den mark som producerar virke, dess tillgänglighet och kommande skötselbehov.
Här går vi igenom vad du bör kontrollera när du jämför skogsfastigheter med mycket myrmark.
Börja med fördelningen av marken
Totalarealen visar hur stor fastigheten är, men säger inte hur mycket skog som kan brukas för virkesproduktion.
En fastighet kan innehålla produktiv skogsmark, myr, berg, vatten och andra markslag. Be därför om en tydlig arealfördelning och en karta som visar var de olika delarna ligger.
Kontrollera särskilt:
- Hur många hektar som är produktiv skogsmark.
- Hur stor del som redovisas som myr eller impediment.
- Om vatten ingår i den angivna totalarealen.
- Hur arealuppgifterna i annonsen förhåller sig till skogsbruksplanen.
- När underlagen upprättades och om de behöver uppdateras.
När du söker bland skogsfastigheter till salu är denna uppdelning viktig för att kunna jämföra objekten på ett rättvisande sätt.
Är myrmark samma sak som impediment?
Begreppen är inte helt utbytbara. Myr beskriver en typ av mark, medan skogligt impediment är en klassificering kopplad till markens egenskaper och låga produktionsförmåga.
Produktiv skogsmark kan enligt vedertagna bedömningsgrunder producera i genomsnitt minst en skogskubikmeter, m³sk, per hektar och år. Trädbevuxna myrar med låg produktionsförmåga kan vara improduktiv skogsmark.
Att det växer träd på ett område betyder alltså inte automatiskt att det är produktiv skogsmark. Samtidigt behöver skog på torvmark inte vara improduktiv.
Utgå därför från underlagen för den aktuella fastigheten och be om en skoglig bedömning om klassificeringen är oklar.
Jämför inte bara pris per hektar totalareal
En fastighet med mycket myrmark kan ha ett lågt pris per hektar totalareal. Det behöver inte innebära att den produktiva skogen är billig.
Tänk dig två förenklade exempel:
Fastighet A kostar 2 miljoner kronor och omfattar 100 hektar, varav 40 hektar är produktiv skogsmark.
Fastighet B kostar också 2 miljoner kronor och omfattar 60 hektar, varav 50 hektar är produktiv skogsmark.
Fastighet A har ett lägre pris per hektar totalareal, men fastighet B innehåller mer produktiv skogsmark.
Exemplet visar varför totalarealen inte räcker som jämförelse. Du behöver även granska virkesförråd, bonitet, åldersfördelning, tillgänglighet och andra värden.
Om du delar hela köpeskillingen med den produktiva arealen får du ett kompletterande jämförelsetal. Det är däremot inte en separat värdering av skogen, eftersom priset även omfattar fastighetens övriga delar.
Läs mer om vad det kostar att köpa skogsmark.
Granska virkesförrådet och var skogen står
Fastighetens totala virkesförråd visar mängden stående virke, men du behöver också veta hur det är fördelat.
Finns merparten av virket i några lättillgängliga bestånd? Eller ligger skogen på mindre områden mellan våtmarker?
Gå igenom skogsbruksplanen och undersök:
- Virkesförrådet i respektive bestånd.
- Ålders- och trädslagsfördelningen.
- Markens produktionsförmåga.
- Föreslagna åtgärder.
- Hur bestånden nås från väg.
En stor fastighet kan ha en relativt liten produktiv del som står för huvuddelen av den möjliga virkesproduktionen. Det är den delen du behöver förstå särskilt väl om skogsbruk är huvudsyftet med köpet.
Hur ligger myrmarken i förhållande till skogen?
Myrmarkens placering kan vara lika viktig som dess omfattning.
En större myr i fastighetens ytterkant kan påverka åtkomsten på ett annat sätt än våta områden som skiljer produktiva bestånd från vägen.
Studera kartan och undersök om den produktiva skogen är samlad eller uppdelad i mindre områden. Kontrollera vilka sträckor som behöver passeras för att komma fram till bestånden.
Det hjälper dig att bedöma hur praktiskt det blir att genomföra tillsyn, skogsvård och transporter.
Bedöm bärighet och tillgänglighet
Våta markförhållanden kan begränsa när och hur skogliga arbeten kan utföras. Därför behöver tillgängligheten bedömas både för själva bestånden och för vägen dit.
Be en skoglig rådgivare eller entreprenör granska transportvägarna om förutsättningarna är osäkra.
Frågor att ställa är exempelvis:
- Kan den produktiva skogen nås utan att passera känsliga våta områden?
- Finns det fasta transportstråk?
- Är vissa åtgärder beroende av särskilda mark- eller väderförhållanden?
- Hur långt behöver virket transporteras till bilväg?
- Finns det tidigare erfarenheter av arbeten på fastigheten?
Räkna inte med att vinterförhållanden alltid löser tillgängligheten. Förutsättningarna behöver bedömas för den aktuella marken.
Läs även om vad du bör kontrollera när en skogsfastighet saknar väg.
Utgå från markens nuvarande förutsättningar
Bedöm köpet utifrån hur fastigheten ser ut och kan användas i dag.
Bygg inte kalkylen på att myrmark senare ska kunna omvandlas till produktiv skogsmark eller att nya vägar och diken enkelt kan anläggas. Om en tänkt åtgärd är avgörande för köpet behöver dess praktiska, ekonomiska och rättsliga förutsättningar utredas först.
Be också om uppgifter om befintliga diken och tidigare åtgärder där det är relevant. Förekomsten av diken säger inte i sig vilken framtida produktion eller användning du kan räkna med.
Undersök naturvärden och eventuella begränsningar
Be om information om skydd, avtal och andra förhållanden som kan påverka hur fastigheten får användas.
Det är viktigt att skilja mellan att ett område har dokumenterade naturvärden och att det omfattas av ett visst formellt skydd. Be om de faktiska underlagen och ta reda på vad de innebär för de åtgärder du planerar.
Om uppgifterna är oklara bör de följas upp med berörd myndighet eller sakkunnig innan du fattar beslut om köpet.
Vilket värde har myrmarken för dig?
Om ditt främsta mål är virkesproduktion bör kalkylen framför allt utgå från den produktiva skogens förutsättningar.
Om du även söker naturupplevelser, friluftsliv eller en varierad miljö kan myrmarken ha ett tydligare värde för dig personligen.
Fundera på hur du faktiskt vill använda marken. Öppna våtmarker och svårtillgängliga områden passar olika bra för olika aktiviteter. Om jakt är ett viktigt skäl till köpet behöver du undersöka jaktförutsättningarna, inte bara markens storlek.
Det finns inget generellt hektarpris som fångar alla dessa skillnader.
Besök fastigheten före köp
Kartor och flygbilder ger en bra överblick, men ett besök hjälper dig att förstå terrängen och hur områdena hänger ihop.
Prioritera att se den produktiva skogen, tillfarterna och de passager som kan vara avgörande för skötseln. Försök också få en bild av hur markförhållandena varierar under året.
Om du saknar erfarenhet av våta marker kan det vara värdefullt att ta med en skoglig rådgivare. Syftet är att bedöma fastighetens verkliga förutsättningar och identifiera frågor som inte besvaras av annonsen.
Gör en kalkyl som speglar hela fastigheten
Håll isär skogens förväntade ekonomi och de andra värden som gör fastigheten intressant för dig.
Ta med kostnader för skogsvård, tillsyn, transporter och eventuella utredda förbättringar. Bedöm också hur tillgängligheten påverkar när planerade arbeten kan genomföras.
Använd gärna flera jämförelsemått, men låt inget enskilt tal avgöra. Pris per hektar totalareal, pris i relation till produktiv areal och pris per m³sk behöver tolkas tillsammans med fastighetens övriga egenskaper.
Läs mer om att göra en kalkyl inför köp av skogsfastighet.
Checklista inför köp av skog med mycket myrmark
Innan du bestämmer dig bör du ha svar på följande:
- Hur stor är den produktiva skogsmarksarealen?
- Hur är myrmark och övriga markslag redovisade?
- Var finns virkesförrådet och vilka åtgärder väntar?
- Hur nås de produktiva bestånden?
- Finns det säsongsberoende begränsningar för arbeten och transporter?
- Finns det skydd, avtal eller andra förhållanden att ta hänsyn till?
- Är priset rimligt utifrån både skogen och fastighetens övriga värden?
En stor andel myrmark gör inte automatiskt en skogsfastighet till ett bra eller dåligt köp. Det avgörande är vad du får för pengarna och hur innehavet passar dina mål.
Hitta en skogsfastighet som passar dig
På Skogsfastigheter.se kan du söka bland aktuella skogsfastigheter till salu i hela Sverige. Jämför totalareal, produktiv skogsmark, virkesförråd och läge för att hitta objekt att undersöka närmare.