Hur räknar man avkastning på en skogsfastighet?
För att räkna avkastning behöver du skilja på två saker: pengar som fastigheten ger dig och förändringen i fastighetens värde. Skog växer varje år, men inkomsterna från virkesförsäljning kommer ofta oregelbundet. Därför kan ett enskilt års kassaflöde ge en missvisande bild av en långsiktig investering.
Börja med att bestämma vilken avkastning du vill mäta: årets nettointäkter, fastighetens totala värdeutveckling eller avkastningen på dina egna pengar efter lån.
1. Räkna årets netto från fastigheten
Lägg ihop årets intäkter från exempelvis virkesförsäljning, jaktupplåtelser och andra arrenden. Dra sedan av kostnader för avverkning, skogsvård, vägar, försäkring och annan förvaltning.
Årets netto = intäkter − kostnader
Om nettointäkterna är 100 000 kronor och fastigheten är värd 5 000 000 kronor blir den enkla direktavkastningen:
100 000 ÷ 5 000 000 × 100 = 2 procent
Det visar hur mycket pengar fastigheten gav under just det året i förhållande till dess värde. Läs mer om begreppet i vår artikel om direktavkastning på skog.
2. Ta med förändringen i fastighetens värde
För att uppskatta totalavkastningen lägger du också till förändringen i fastighetens marknadsvärde:
Totalavkastning = (årets netto + värdeförändring) ÷ värde vid årets början × 100
Anta följande förenklade exempel:
Anta att en skogsfastighet är värd 5 000 000 kr vid årets början. Under året får du 220 000 kr i intäkter och har 120 000 kr i kostnader. Årets netto blir då 100 000 kr.
Vid årets slut är fastigheten värd 5 200 000 kr, efter att årets avverkningar har räknats in. Värdeökningen är alltså 200 000 kr.
Exemplet förutsätter att värdet vid årets slut har bedömts efter de avverkningar som redan gjorts. Det är viktigt: räknar du både en virkesintäkt och ett fastighetsvärde som fortfarande inkluderar samma avverkade virke, räknar du värdet två gånger.
3. Skilj avkastning från skogstillväxt
En bonitet på exempelvis 6 m³sk per hektar och år är inte en avkastning på 6 procent. Bonitet beskriver markens produktionsförmåga i virkesvolym, medan ekonomisk avkastning mäter förändringen i kronor i förhållande till investerat kapital.
Tillväxten är inte heller automatiskt en intäkt. Träden behöver nå rätt kvalitet och ålder, och en framtida avverkning medför kostnader. Läs därför skogsbruksplanen för att se när olika bestånd kan ge intäkter och vilka åtgärder som behövs dessförinnan.
4. Räkna på flera år
En slutavverkning kan ge ett stort positivt kassaflöde ett år, medan flera följande år främst innebär kostnader för återväxt och röjning. Att kalla avverkningsåret för fastighetens ”normala årsavkastning” blir därför missvisande.
Gör gärna en kalkyl för minst tio år med:
- förväntade gallringar och avverkningar
- kostnader för skogsvård och vägar
- jaktintäkter och andra arrenden
- planerade investeringar
- ett försiktigt antagande om fastighetens framtida värde
Visa gärna ett scenario med lägre virkespriser eller högre kostnader. Då ser du hur beroende kalkylen är av dina antaganden.
Hur påverkar lån avkastningen?
Ränta är en kostnad för finansieringen. Amortering är en återbetalning av lånet. Båda påverkar pengarna du har tillgängliga, men amortering är inte samma sak som en driftkostnad för skogen.
Räkna därför först på fastighetens avkastning utan lån. Gör sedan en separat kalkyl för ditt eget kapital där du tar hänsyn till ränta, amortering och lånets storlek. Belåning kan höja avkastningen på egna pengar när investeringen går bra, men förstärker också en svag utveckling.
Vad ska man jämföra när man köper skog?
Titta inte bara på en procentsats. Kontrollera vilka antaganden som ligger bakom den:
- Är intäkterna från en enstaka stor avverkning eller från långsiktigt uthålligt skogsbruk?
- Är kostnader för föryngring, röjning och vägar medräknade?
- Bygger värdeökningen på en faktisk värdering eller på ett antagande?
- Är virkesförrådet per hektar och skogens åldersfördelning korrekt återgivna?
- Är kalkylen före eller efter ränta och skatt?
Sammanfattning
En enkel avkastningsberäkning börjar med årets intäkter minus kostnader. För att uppskatta totalavkastningen tar du även med förändringen i fastighetens värde. Räkna inte samma avverkade virke både som intäkt och som kvarvarande fastighetsvärde, och använd flera års kassaflöden när du jämför skogsfastigheter.
På Skogsfastigheter.se kan du jämföra fastigheter med olika areal, pris och skogliga förutsättningar. Använd skogsbruksplanen och en egen kalkyl för att bedöma vad ett enskilt objekt kan ge utifrån dina mål.